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        紐約的住宅市場有望大幅反彈 這是為什么

        來源:   2021-06-18 15:49:18

        隨著商業限制放寬和當前局勢利率下降,紐約住宅市場回暖,人們仍對復蘇將是什么樣子以及投資者預計市場何時能恢復到大流行前或更高的水平存在疑問。需求增加的大部分原因是紐約居民比預期更快地恢復到相對正常狀態。人們熱愛紐約的所有原因正重新全面展開,從劇院、博物館和音樂到餐廳、酒吧、喜劇俱樂部,以及獨特的體驗,例如曼哈頓巡游、Gowanus 的射箭課程、Red Hook 的釀酒廠品酒會,只是僅舉幾例。活動也回來了,例如公寓博物館最近的重新開放派對在下東區。無論人們最喜歡的城市活動是什么,回到這些活動的興奮都推動了五個行政區的住宅房地產需求。

        到目前為止,復蘇看起來不像以前的復蘇。通常情況下,由于價格較低和債務較便宜,不良資產(表現低于市場價值的建筑物)在表現更好的投資機會之前就開始出售,但在當前的復蘇期間情況并非如此。投資者正在全面采取果斷行動。

        這是由于房地產基本面穩固,而經濟低迷主要是大流行的結果。然而,在大流行之前,紐約的住宅房地產市場也不完全樂觀。自 2016 年以來,該市一直處于住宅衰退中,HSTPA 加劇了長期活動減少,阻礙了房東提高租金和支付維護和升級費用的能力。

        盡管如此,盡管 HSTPA 仍然存在,但當前的市場復蘇為增長提供了投資機會。原因如下:

        當前局勢住宅恢復

        到 2020 年底,最糟糕的情況已經過去。職位空缺減少,這也導致近幾個月讓步變得不那么普遍。(優惠通常包括業主和經紀人在經濟低迷時期向潛在租戶提供的激勵措施,例如免月租、降低租金和免除費用。)租金價格也趨于穩定并回升。

        租賃市場的一個問題是,與較大的共享公寓相比,有證據表明對較小單元的需求更多。看起來,在大流行之后,租房者對擁有多個室友不太感興趣,而是希望自己住或只與一個室友住在一起。(相應地,租房者的形象也越來越年輕化,由于大流行期間中年租房者的郊區飛行和更便宜的租金。)因此,迎合更多股票的單位顯示出更高的同比折扣。多臥室單元的持續低價可能對希望租房的家庭更具吸引力,尤其是隨著秋季面對面課程的回歸,許多家庭可能會搬回城市。這種趨勢在布魯克林和皇后區尤為明顯,由于每平方英尺成本較低、環境密度較低以及對兒童更友好的開放空間,這些地區對家庭極具吸引力。

        在投資銷售方面,2021 年第一季度表明曼哈頓市場正在復蘇,尤其是在本季度末。來自經紀人的傳聞,即使是奢侈品和更昂貴的市場也受到一些機會主義買家的青睞。從 Ariel Property Advisors 自己的多戶住宅數據來看,第一季度多戶住宅部門的整體合同執行量顯著增加,這意味著預計整個 2021 年的交易量將增加。雖然這部分是由于價格下跌,但它仍然可以說明問題讓投資者對紐約市的長期實力充滿信心。

        現在的問題是租金和銷售價格能以多快的速度恢復——以及這次能漲到多高。復工政策將是一個主要因素。許多知名公司已要求員工全職或至少以混合在家工作的方式返回辦公室,但從長遠來看,有多少中小型公司將返回仍有待觀察,在接下來的幾年里續訂他們的租約。

        的確,有些人,尤其是父母,可能會發現在郊區、沿海或鄉村在家工作更容易,但年輕的專業人??士想要留在城市已成定局,尤其是現在作為城市的無數的活動和文化產品重回正軌。隨著面對面學校的恢復,預計家庭將返回紐約,但有多少家庭仍然是一個問題。這將影響住宅市場,目前還沒有明確的答案。

        供應限制

        自 2015 年高峰以來,住宅租賃開發和新住宅單元的交付量大幅下降。 影響住宅市場的主要流行前因素仍然是 HSTPA 對自由市場定價的意外但不可避免的后果。住房法取消了防止資產質量和價值貶值的激勵措施,并阻止穩定租金的單位成為自由市場,這是以前的規范。結果,這降低了整體可用的自由市場單位數量,并推動自由市場價值高于原本可能的水平,這意味著中等收入租戶的可及性較低。

        與此同時,財產稅減免 421A(稱為“負擔得起的紐約”)即將在 2022 年年中結束,目前尚無解決方案或指導方針來替代它。從本質上講,該法律為為中低收入租戶提供負擔得起的組件的新住宅建筑提供免稅。如果沒有明確和可預測的減稅措施,在紐約市開發租賃的經濟可行性就會大大降低,尤其是具有重要可負擔組件的建筑物。缺乏關于減稅的指導可能會導致住宅租賃開發的減少在短期內持續存在。

        投資者胃口

        盡管新開發項目缺乏明確性,但在過去幾個月中,知名投資者對多戶住宅的興趣越來越大,從中小型產品到大型交易。一些例子包括 Nolita 的 196 Elizabeth St 和 240 Mulberry St,最近剛剛以 1,780 萬美元的價格售出,表明人們對曼哈頓下城重新充滿信心,而 Dumbo 的 85 Jay Street 的合同價為 2.2 億美元,金融區的 15 Park Row 最近售出1.42 億美元。在一項重磅交易中,Moinian Group 以 8.581 億美元的估值收購了 SL Green 在 605 West 42nd Street 的 Sky Apartments 的 20% 股權。

        然而,如果歷史有任何證據的話,危機后增長會加速,因為利率較低,價格對投資者更具吸引力。紐約歷來對投資者具有吸引力,并且已經顯示出快速復蘇的跡象,即使面臨 HSTPA 和負擔得起的紐約的不利影響,它也可能有助于引領該國的復蘇。像納什維爾和丹佛這樣的城市正在見證強勁的增長,而在紐約市,即使是持續的中等租金增長也將大大有助于創造滿意的投資者。

        許多輔助市場趨勢可能會進一步推動紐約的住宅復蘇。隨著生命科學領域的不斷擴張,科技公司繼續在這座城市占據辦公空間,這意味著不斷增長的勞動力將需要有地方居住。反過來,住在紐約是這些公司首先想要來到這座城市的主要原因之一。此外,當課程恢復時,校園將在今年秋季招滿學生。這不僅是學生住房的好兆頭,也是住宅市場的好兆頭,因為紐約提供了許多畢業后留下來的誘因。

        這些激勵措施正在讓那些在大流行期間離開的人回來。雖然在當前局勢期間說紐約已經死了,但明智的長期賭注始終是這座城市的卷土重來,而 2021 年上半年就證明了這一點。與此同時,投資者正在注意,因為五年前景總體上是光明的,盡管投資者確實需要注意公共政策可能會如何影響他們未來幾年的底線。

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