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      愛爾蘭的房地產市場 上漲仍可能下跌

      來源:   2021-06-21 15:49:10

      去年這個時候,房地產市場的幾乎所有利益相關者——銀行、監管機構、房地產經紀人——都預測房價會暴跌。灌籃高手的假設是,當經濟碰壁和失業率飆升時,住房需求收縮,價格下跌。

      然而,他們沒有預料到這場危機的特殊性。它將如何影響某些部門而不是其他部門;它將如何迎來家庭工作熱潮和對更好生活空間的需求;政府支持如何保持收入和推動儲蓄。誰干的?這是一個獨特的事件,事后看來是一種廉價的商品。

      現在我們走上了不同的道路。假設——由相同的利益相關者和相同的擔保人持有——是房地產價格只能朝著一個方向發展:上漲。

      我們現在陷入了房價通脹不斷加速的敘述中:買家爭先恐后地爬上梯子;外國投資基金買進股票

      房地產經紀人談論被壓抑的需求。該央行表示,“顯著房價增長”將在今年和明年繼續。“大流行的一個悖論是,雖然失業的規模前所未有,但未受影響部門的經濟活動強勁,加上由于缺乏支出機會、預防行為和直接財政支持而導致的額外儲蓄水平,這意味著流動性驅動的房價增長有足夠的空間,同時某些行業出現前所未有的經濟中斷,”央行行長加布里埃爾·馬克盧夫上周在監管機構最新的金融穩定評估報告中表示。

      事實上,這些機構——就在 12 個月前——看不到房價暴跌的外部參數,這告訴你預測的一些內在因素。

      錯誤的預測

      我們傾向于根據剛剛發生的事情進行推斷。雖然這在一定程度上是明智的,但當出現新的動態時它就會失敗。這就是為什么大多數經濟預測傾向于說同樣的事情,而大多數傾向于錯誤的原因。

      我們現在陷入了房價通脹不斷加速的敘述中:買家爭先恐后地爬上梯子;外國投資基金為租賃市場購買股票。

      上周,房地產中介第一太平戴維斯(Savills)因向人們尋求詳細的財務數據而陷入困境,只是為了查看都柏林西部盧坎(Lucan)新開發項目的房產。

      該公司表示,由于收到了超過 5,000 份對該計劃的興趣表達,該計劃目前僅包含 44 個住房單元,因此它已被縮減為如此強硬的政策。

      正是這些信息讓市場近乎恐慌,人們認為如果人們現在不購買,他們就會被拋在后面。感知是住房需求的重要因素。

      最大的限制因素是負擔能力,這也是這里住房的最大問題——年輕人越來越多地被拒之門外并被迫租房的原因

      然而,與國際標準相比,這里與 Covid 相關的房價上漲是溫和的。彭博社上周發布了一份報告,將全球“最有泡沫的房地產市場”進行了排名。愛爾蘭排名倒數第二,遠遠落后于大多數其他國家,并且明顯落后于新西蘭、美國和英國等國家。

      全球房地產價格受到與大流行相關的因素(遠程工作和儲蓄)和本地因素的推動:就美國而言,大規模財政刺激;在英國,印花稅削減;就新西蘭而言,暫時中止宏觀審慎規則。

      不要誤會我的意思,這里的房地產市場存在需求泡沫——可能會持續數月——但不會持續。

      冷卻增長

      有幾種力量即將到來,這將使當前的價格增長水平降溫。首先是供應,盡管基數較低,但正在回升。盡管今年年初的建設中斷了四個月,但預計今年將達到 21,000 輛,到 2022 年將增至約 23,500 輛。雖然這些總數仍低于估計的需求水平,但差距正在縮小。地方房產稅的上調以及嚴格的抵押貸款規則的保留也將產生抑制作用。

      然而,最大的限制因素是負擔能力,這也是這里住房的最大問題——正值工作年齡的年輕人越來越多地被拒之門外并被迫租房的原因。

      據估計,愛爾蘭 25-39 歲的人中有 12% 擁有自己的房屋,而 65 歲的人中這一比例為 85%。

      在大流行之前,負擔能力限制是房價增長放緩的一個因素。在此次上漲之前,年度房價通脹從 2018 年的 13% 以上降至 2020 年的僅 0.2%,在都柏林降至負 0.9%。請記住,同樣的供應問題——這是現在價格上漲的原因——在當時同樣存在。

      根據中央統計局(CSO) 的數據,截至 4 月底的 12 個月內,都柏林房產的平均售價為 466,211 歐元,是全職平均收入的 9 倍。中央銀行的借貸規則允許貸款收入比僅為 3½。這些指標對大多數人不起作用,它們可能會阻止當前的價格趨勢。

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