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      租戶需要了解的10條金融商業租賃條款

      來源:   2021-06-21 14:35:05

      房地產租賃可以作為公司的關鍵戰略資產,為改善業務戰略的執行提供機會,同時也創造運營效率。但租賃也存在風險。如果不密切關注它們,您可能會失去業務地位,導致運營中斷并因多付運營、稅收和其他租金而蒙受損失。此外,要求租賃在資產負債表上列為負債的新會計規則(ASC 842、IFRS 16 和 GASB 87)給所有行業帶來了額外的風險和機遇。

      為了獲得管理良好的租賃組合的好處并降低風險,您需要對租賃中的內容有深刻的了解。以下是您在整個租賃期內應密切關注的 10 項關鍵金融商業租賃條款。

      1. 租金和違約

      拖欠租金會帶來嚴重后果。如果您違約,房東可以終止租約,您可能會被驅逐,面臨訴訟以追回租金,并沒收您的財產以支付任何到期余額。如果租約因違約或其他原因終止,如果您沒有完全騰出房屋,則每月可能會向您收取正常月租金的 150% 至 200%,直到您遵守規定為止。

      2. 租金上漲步驟/百分比

      租金可以按設定的時間間隔增加一定數量——按百分比增加以解釋通貨膨脹,作為支付增加的運營費用的傳遞或與消費者價格指數 (CPI) 同步。一些增加將每年發生,而另一些可能會以不規則的間隔激活,因此跟蹤增加的內容和生效時間至關重要。這些增加也必須考慮到您的 ASC 842、IFRS 16 和 GASB 87 租賃會計計算中——并且租金的后續變化需要重新計量這些計算。

      3. 利潤分享或基于收入的租金

      零售租賃中常見的租金百分比或營業額租金計算要求您與房東分享總銷售額的百分比,房東通常有權審核您的賬簿以驗證數字。跟蹤銷售、斷點和其他指標的詳細信息對于遵守本條款并向房東支付適當的金額至關重要。

      4. 選項

      如果您有足夠的影響力來預先協商續租、擴大、簽訂合同或提前終止租約的選擇權,請注意條款和必須通知房東的日期。如果您錯過了一個選項通知日期,您的房東可能不會保留該選項。如果您預先協商了設定的續租租金,而您錯過了選擇通知日期,您的房東將有能力將租金提高回市場甚至高于市場價格。

      5. 運營費用

      除了基本租金之外,大多數租賃要求您支付按比例分攤的運營費用、財產稅、保險和公共區域維護 (CAM) 費用。盡管這些條款與租戶進行了大量談判,以確保排除他們必須支付的項目,但大多數房東不會根據他們的個人租戶租約定制賬單,房東的審計員也不會核實這些數字。

      在入住率發生變化且運營費用不符合預期的2020 年之后,這一點尤為重要。對于基年為 2020 年或 2021 年的租戶,基年費用可能被嚴重低估,導致整個租賃期內出現大量費用多收。這些費用應由經驗豐富的租戶租賃審計師檢查。

      6. 租金獎勵和報銷

      房東會經常鼓勵租戶搬入他們的建筑物,例如免租、減租和租戶改善 (TI) 津貼。獎勵的性質和獲得獎勵的條件因租賃而異。您必須非常小心地跟蹤它們并遵守說明以確保收到欠款。

      7. 清潔服務

      清潔服務通常由您的房東與其他維護服務一起提供。在辦公樓中,基本清潔費用包含在運營費用中(見上文)。但是,在許多情況下,您可能需要對廚房空間、行政會議空間或其他非標準區域進行額外清潔。確保您了解您在租約下的權利和要求,以免您為相同的服務支付兩次費用。

      8. 電力

      在某些租賃中,租戶根據測量空間消耗的單獨儀表直接向公用事業公司付款。在其他情況下,房東為建筑物購買電力,然后根據房東測量消耗的方法向每個租戶收費,該方法可以通過私人電表或電力調查。在這些情況下,房東可以增加 1% 到 12% 的行政費用。您有責任了解自己的欠款,并警惕潛在的應用程序錯誤和其他計算錯誤。

      9. 加班服務

      加班服務,從下班后的暖通空調到貨運電梯等,通常按設定的小時費率收費,并且可以短至 15 分鐘以遞增方式收費。有些租戶會定期需要這些服務,有些是間歇性的,有些是臨時需要的,并且多個租戶可能共享相同的服務。您需要密切跟蹤加班服務費率及其基礎、成本的任何增加以及您對這些服務的使用情況,以確保您只支付所需的費用。

      10. 保險

      你負責為建筑物投保嗎?即使空間損壞,您也需要支付租金嗎?您是否有義務支付維修費用?了解您在保險方面的責任和義務。

      在以后的文章中,我們將回顧一系列其他重要的考慮因素和主動租賃管理的最佳實踐。

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