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      加息最終會減緩房價上漲嗎

      來源:   2021-06-21 15:59:31

      來自中央銀行的一些不祥之兆是否預示著全球和本地房地產繁榮結束的開始?

      在美國聯邦儲備委員會和澳大利亞儲備銀行承認他們原來的加息時間表可能不得不改變以對抗不斷增長的通貨膨脹并給炙手可熱的就業市場降溫之后,情況確實如此。

      你可以爭論他們公開聲明的語義,但毫無疑問,之前的超低利率一直持續到 2024 年的情況現在看起來極不可能。

      對于美聯儲來說,清算的時刻是通脹數據,這些數據直接超過了他們“最壞情況”的預測。

      通脹上升真的是一次性的嗎?

      關于通脹提振的“一次性”性質已經有很多合理化的解釋,但由于貨幣條件非常寬松,即使是美聯儲也無法承擔通脹失控的風險。

      這就是為什么它變得強硬并警告加息比計劃提前,以阻止通貨膨脹和經濟過熱。

      在澳大利亞,5 月份失業率整整下降了 0.4% 至 5.2%,這被證明是對實體經濟正在發生的事情的警鐘。

      澳大利亞就業人數飛漲

      在短短一個月內總就業人數增加了 115,200 人——其中大部分是全職工作——很難說就業市場仍需要由于大流行而獲得前所未有的支持。

      即使工資增長乏力,也很難永遠維持超低利率的論點,澳新銀行 (ASX: ANZ)是現在預計澳大利亞央行在 2023 年下半年兩次將現金利率提高至 0.5 的眾多機構之一% - 更早發生這種情況的偏見。

      真正的問題是,一些早期的沖擊性利率上升是否足以阻止其中最持久的繁榮,即不僅在澳大利亞而且在世界許多地方都是一個特征的失控的房地產價格?

      房地產市場是否需要Phar Lap 治療?

      這是一個很難提前回答的問題,但它讓人想起官方努力阻礙人民的英雄賽馬法拉普。

      不管這匹馬有多好,如果你在鞍袋中加入足夠的鉛,它最終會回到賽場。

      現在墨爾本的房價中位數為 908,000 美元,悉尼為 120 萬美元,這些數字越來越難以根據任何理性理由來證明是合理的,尤其是在收入水平停滯不前的情況下。

      真正的問題是需要多少鉛才能穩定價格上漲,這也是中央銀行通常只能通過檢查后視鏡是否有碎片來解決的問題。

      研究表明飛漲的住房市場是一個大問題

      雖然政客甚至央行行長很快就說房價飆升不是他們的問題,但新南威爾士大學的一些出色研究表明,我們的房價正在使國民經濟變得不穩定并降低生產力。

      研究發現,現在對于 35 歲以下的任何人來說,擁有房屋幾乎是遙不可及的,因此繁榮正在將資金從更具生產性的投資中轉移,扭曲主要銀行的貸款政策,并因高債務而加劇經濟不穩定水平。

      研究發現:“一個提高所有澳大利亞人住房成本、增加不穩定和降低生產力的系統不能很好地為國家服務,”研究發現,并補充說,不斷增長的住房財富“不像努力和創新所創造的財富,因為這會造成所有人的收益。''

      “相反,它讓一些富裕和年長的澳大利亞人變得更好,讓年輕和貧窮的澳大利亞人以及未來的買家變得更糟。”

      自 1990 年代以來,房價增長超過收入增長

      研究發現,自 1990 年代中期以來,房價已超過收入增長,導致全國房屋擁有量下降了 4%。

      所有權的下降尤其集中在年輕人身上,自 1995 年以來,35 歲以下人群的房屋所有權減少了一半。

      它還發現,州政府和聯邦政府采取的一系列“住房負擔能力”刺激措施對解決這個復雜問題幾乎沒有起到任何作用,除了皇家委員會之外,什么都需要得到更協調的回應。

      另一個皇家委員會是答案嗎?

      他們還建議結束刺激措施,將重點放在社會租賃住房上,并建議澳大利亞央行在其職責中增加提供穩定和運轉良好的住房市場。

      雖然這些改革中的大多數(如果不是全部)永遠不會看到曙光,但一些比預期更早的以更高利率形式出現的領先優勢比其他任何事情都更有可能導致房地產市場停頓——尤其是鑒于大部分繁榮時期發生在利率穩步下降的時期。

      當然,利率是一種非常生硬的工具,利率上升如果過早或過硬,會導致各種其他問題。

      不斷上升的債務將使利率上升痛苦

      鑒于家庭負債率仍在上升,利率上升對許多人來說將是痛苦但可能是必要的藥丸,應該會減緩進一步的價格上漲。

      澳大利亞統計局提供了一種衡量這種困難的方法,其中顯示新南威爾士州 4 月份的平均新貸款在一年內上漲了 35,000 美元,達到創紀錄的 635,300 美元,而在截至 4 月的一年中,維多利亞州的平均貸款也上漲了 35,000 美元,達到了 523,000 美元。 .

      即使是這些巨額債務也不足以導致“世界領先”的價格上漲,經合組織對全球房地產市場的一份報告顯示,澳大利亞的房價在通脹之后位居第四,僅次于新西蘭、加拿大和瑞典。

      該報告發現,大部分發達國家的房價增長如此之快,以至于他們正在蠶食家庭支付其他必需品(如健康和教育)的能力。

      它還發現供應不足和限制性的土地使用法在澳大利亞價格上漲中發揮了作用。

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